Almanya'daki hanelerin yalnızca yüzde 42'si kendi dört duvarı arasında yaşıyor; bu sayı Arnavutluk ve Romanya'dakinin yarısından azı. Avrupa genelinde yalnızca İsviçre'de daha az sayıda insanın mülk sahibi olduğu görülüyor. Özel İnşaatçılar Birliği (VPB) sözcüsü Cornelia Dörries, “Uluslararası karşılaştırmada, Almanya'daki ev sahipliği oranı çok düşük seviyede” diyor. Ama neden böyle? Bu değişmeli mi? Eğer öyleyse, bu nasıl başarılabilir? İşte bazı cevaplar:
Neden Almanya'da nispeten az sayıda insanın kendi evi var?
Dörries, bunun birbirini etkileyen çeşitli nedenleri olduğunu açıklıyor. Uzun eğitim süreleri ve esnek iş piyasası çoğu zaman ev sahibi olmaya karşı çıkıyor. Kiralar da hızla arttığından özsermaye oluşturmak zor. Emlakçı Engel & Völkers'tan piyasa uzmanı Till-Fabien Zalewski, kural olarak bankaların satın alma fiyatının en az yüzde 20'sinin kendilerinin artırılmasını talep ettiğini söylüyor. İnşaat kredisi almayı zorlaştıran başka katı kriterler de var.
:format(webp)/cloudfront-eu-central-1.images.arcpublishing.com/madsack/DMGOZCVWFNFMJBUMXEZCJBR5CM.jpg)
Hayat ve biz
Sağlık, esenlik ve tüm aile için rehber – her iki perşembe.
Sahiplik oranının düşük olmasının bir diğer nedeni de, özellikle metropol bölgelerde satın alma fiyatlarını artıran gayrimenkul arzının azlığıdır. Diğer olumsuz faktörler arasında emlak vergisi, komisyoncular ve noterler gibi yüksek ek satın alma maliyetlerinin yanı sıra yüksek inşaat gereksinimleri nedeniyle artan maliyetler yer alıyor. Pestel Enstitüsü'nden Matthias Günter, tarihsel ve demografik nedenlerin de rol oynadığını açıklıyor: “Yurt dışından gelen göçmenler genellikle mal sahibi olarak değil, kiracı olarak geliyor.” Federal Cumhuriyetin kuruluşundan bu yana durum böyledir. İkinci Dünya Savaşı'ndan sonra hızla birçok yeni yaşam alanının yaratılması gerekiyordu. Bunlar çoğunlukla kiralık mülklerdi.
Ev sahipliği nasıl dağıtılıyor?
Burada net bir kentsel-kırsal ayrım var: Günther, “Kentsel bölgelerde genellikle daha düşük sahiplik oranı var” diyor. Zalewski, “Almanya'nın en iyi 7 şehrinde bu oran ortalama yüzde 20,9” diye ekliyor. Bunun nedenlerinden biri de burada okuyan veya eğitimini tamamlayan birçok gencin yaşamasıdır. Ayrıca satın alma fiyatları da genellikle oldukça yüksektir. Bölge eyaletlerinde ise durum farklı: Saarland yüzde 60 civarındaki sahiplik oranıyla lider konumda. Doğu Almanya eyaletleri bir istisnadır. Burada nispeten az sayıda insan kendi dört duvarı arasında yaşıyor çünkü Doğu Almanya'da ev sahibi olmak yalnızca sınırlı bir ölçüde mümkündü ve kiralık daireler büyük ölçüde sübvanse ediliyordu.
Bu kiralık yaşamak anlamına geliyor
Kendi mülkünüzü satın almak her zaman arzu edilen bir şey değildir. Bu, örneğin yaşamın çok esnek kalması gerekiyorsa ve insanlar ikamet yerlerini daha sık değiştiriyorsa geçerlidir. Kiralık daire aynı zamanda sakinlerin bu konuda fazla endişelenmelerine gerek kalmaması avantajına da sahiptir. Ev sahibi çoğu onarım ve tadilattan organizasyonel ve mali olarak sorumludur. Satın almanın aksine, kiralarken kimsenin borç almasına gerek yoktur. Kiralama lehine bir başka argüman da bu ülkede sunulan dairelerin genel olarak nispeten yüksek standartlarda olması ve güçlü kiracı korumasının bulunmasıdır. Büyük bir kiralık pazarın sosyal avantajları da vardır: Genellikle mahallelerde sosyal kaynaşmaya olanak sağlar.
Ev sahibi olmanın yaş ve gelirle de güçlü bir ilişkisi var: “30 yaşın altındakiler arasında bu oran hâlâ düşük olsa da, 30 ila 40 yaş arasındakiler arasında üç katına çıkıyor. 40 ila 50 yaşları arasında önemli bir artış daha var” diyor Matthias zu Eicken. Haus & Grund sahipleri derneği. Yaş ilerledikçe oran artmaya devam ediyor. Bunun temel nedeni gelirlerin yıllar geçtikçe artmasıdır. Net geliri 1.500 Euro'nun altında olan her beş haneden yalnızca birinin kendi evi var. Aylık 4.000 Euro'nun üzerinde hane halkı net geliri ile bu oran neredeyse yüzde 63'tür. Ancak bu evin her zaman kendi eviniz olması gerekmiyor: ev sahiplerinin büyük bir kısmı üç veya daha fazla daireli binalarda yaşıyor.
Sahiplik payının artması neden önemli?
Zalewski, “Birçok insan için ev sahibi olmak, zenginlik oluşturmada ve emekliliği güvence altına almada çok önemli bir faktör” diye vurguluyor. Günther, yaşlılık döneminde kirada yaşayanların nispeten çoğunlukla yoksulluk riskiyle karşı karşıya olduğunu ekliyor. Çoğu zaman emekli maaşının yaklaşık yarısının kiraya ve ek masraflara harcanması gerekir. Dörries'e göre, özellikle düşük veya orta gelirli kişilerin korunması gerekiyor: “Bu tür haneler, emeklilik yaşında beklenen düşük emekli maaşları, konut masraflarına yol açmayacağından, ev sahipliğinden özellikle faydalanacaktır.”
Zu Eicken, finansal güvenliğin yanı sıra psikolojik ve duygusal faktörlerin de rol oynadığını söylüyor: “Sahiplik, mülkün tasarımında ve kullanımında daha fazla özgürlük sunuyor ve bu da daha fazla memnuniyete yol açıyor.” Özellikle genç ailelerin kendi dört duvarlarına sahip olma hayalini istediklerini söylüyor.
Sahiplik oranının artması için ne olması gerekir?
Zalewski, “Mülk edinimini teşvik etmek için satın almaya yönelik giriş engellerinin azaltılması gerekiyor” diye talep ediyor. Zu Eicken emlak transfer vergisinde indirim yapılması çağrısında bulunuyor. İlk kez alıcılar için tamamen ortadan kaldırılmalıdır. Günther alternatif olarak bir ödenek öneriyor. Noter ve tapu harçlarının mülkün değerine bağlı olmasını eleştiriyor. Ona göre komisyoncunun komisyonu da en azından kısmen satın alma fiyatından ayrılmalıdır.
Günther, diğer bir aracın indirimli fiyatlı krediler olduğunu söylüyor: “Özellikle nispeten düşük gelirli hanelerin uzun vadeli sabit faiz oranının güvenliğine ihtiyacı var.” Bu 25 yıla kadar olmalıdır. Bu süre içerisinde borcun en az üçte ikisinin ödenmesi mümkün olacaktır. Dörries, hedef grubun öncelikle 25 ila 40 yaş arasındaki kişiler olması gerektiğini ekliyor. Çünkü çalışma hayatları boyunca kredileri ödemek için yeterli zamanları olacaktı. Dörries ayrıca eşitlik eksikliğinin yerini alacak devlet garantili programların oluşturulmasını da öneriyor. Düşük gelirli hanelere yönelik güvenlik fonları da haciz riskini azalttı.
Zaleweski, diğer politika düzenlemelerinin arasında konut arzının genişletilmesi ve inşaat maliyetlerinin azaltılmasının yer aldığını söylüyor. Örneğin zu Eicken'a göre enerji gereksinimleri gevşetilmeli ve çok katlı apartman inşaatları için daha küçük arsa boyutları da sunulmalı. Dörries, örneğin binalara daha fazla kat ekleyerek ve eski mülkleri daha sık yeniden kullanarak şehir içinde daha fazla yoğunlaşma çağrısında bulunuyor. Boş mülklerin daha hızlı kullanıma sunulması gerekiyor. Bu önerilerin tümü satın alma fiyatlarının düşeceği umuduyla bağlantılı.
Neden Almanya'da nispeten az sayıda insanın kendi evi var?
Dörries, bunun birbirini etkileyen çeşitli nedenleri olduğunu açıklıyor. Uzun eğitim süreleri ve esnek iş piyasası çoğu zaman ev sahibi olmaya karşı çıkıyor. Kiralar da hızla arttığından özsermaye oluşturmak zor. Emlakçı Engel & Völkers'tan piyasa uzmanı Till-Fabien Zalewski, kural olarak bankaların satın alma fiyatının en az yüzde 20'sinin kendilerinin artırılmasını talep ettiğini söylüyor. İnşaat kredisi almayı zorlaştıran başka katı kriterler de var.
Hayat ve biz
Sağlık, esenlik ve tüm aile için rehber – her iki perşembe.
Sahiplik oranının düşük olmasının bir diğer nedeni de, özellikle metropol bölgelerde satın alma fiyatlarını artıran gayrimenkul arzının azlığıdır. Diğer olumsuz faktörler arasında emlak vergisi, komisyoncular ve noterler gibi yüksek ek satın alma maliyetlerinin yanı sıra yüksek inşaat gereksinimleri nedeniyle artan maliyetler yer alıyor. Pestel Enstitüsü'nden Matthias Günter, tarihsel ve demografik nedenlerin de rol oynadığını açıklıyor: “Yurt dışından gelen göçmenler genellikle mal sahibi olarak değil, kiracı olarak geliyor.” Federal Cumhuriyetin kuruluşundan bu yana durum böyledir. İkinci Dünya Savaşı'ndan sonra hızla birçok yeni yaşam alanının yaratılması gerekiyordu. Bunlar çoğunlukla kiralık mülklerdi.
Ev sahipliği nasıl dağıtılıyor?
Burada net bir kentsel-kırsal ayrım var: Günther, “Kentsel bölgelerde genellikle daha düşük sahiplik oranı var” diyor. Zalewski, “Almanya'nın en iyi 7 şehrinde bu oran ortalama yüzde 20,9” diye ekliyor. Bunun nedenlerinden biri de burada okuyan veya eğitimini tamamlayan birçok gencin yaşamasıdır. Ayrıca satın alma fiyatları da genellikle oldukça yüksektir. Bölge eyaletlerinde ise durum farklı: Saarland yüzde 60 civarındaki sahiplik oranıyla lider konumda. Doğu Almanya eyaletleri bir istisnadır. Burada nispeten az sayıda insan kendi dört duvarı arasında yaşıyor çünkü Doğu Almanya'da ev sahibi olmak yalnızca sınırlı bir ölçüde mümkündü ve kiralık daireler büyük ölçüde sübvanse ediliyordu.
Bu kiralık yaşamak anlamına geliyor
Kendi mülkünüzü satın almak her zaman arzu edilen bir şey değildir. Bu, örneğin yaşamın çok esnek kalması gerekiyorsa ve insanlar ikamet yerlerini daha sık değiştiriyorsa geçerlidir. Kiralık daire aynı zamanda sakinlerin bu konuda fazla endişelenmelerine gerek kalmaması avantajına da sahiptir. Ev sahibi çoğu onarım ve tadilattan organizasyonel ve mali olarak sorumludur. Satın almanın aksine, kiralarken kimsenin borç almasına gerek yoktur. Kiralama lehine bir başka argüman da bu ülkede sunulan dairelerin genel olarak nispeten yüksek standartlarda olması ve güçlü kiracı korumasının bulunmasıdır. Büyük bir kiralık pazarın sosyal avantajları da vardır: Genellikle mahallelerde sosyal kaynaşmaya olanak sağlar.
Ev sahibi olmanın yaş ve gelirle de güçlü bir ilişkisi var: “30 yaşın altındakiler arasında bu oran hâlâ düşük olsa da, 30 ila 40 yaş arasındakiler arasında üç katına çıkıyor. 40 ila 50 yaşları arasında önemli bir artış daha var” diyor Matthias zu Eicken. Haus & Grund sahipleri derneği. Yaş ilerledikçe oran artmaya devam ediyor. Bunun temel nedeni gelirlerin yıllar geçtikçe artmasıdır. Net geliri 1.500 Euro'nun altında olan her beş haneden yalnızca birinin kendi evi var. Aylık 4.000 Euro'nun üzerinde hane halkı net geliri ile bu oran neredeyse yüzde 63'tür. Ancak bu evin her zaman kendi eviniz olması gerekmiyor: ev sahiplerinin büyük bir kısmı üç veya daha fazla daireli binalarda yaşıyor.
Sahiplik payının artması neden önemli?
Zalewski, “Birçok insan için ev sahibi olmak, zenginlik oluşturmada ve emekliliği güvence altına almada çok önemli bir faktör” diye vurguluyor. Günther, yaşlılık döneminde kirada yaşayanların nispeten çoğunlukla yoksulluk riskiyle karşı karşıya olduğunu ekliyor. Çoğu zaman emekli maaşının yaklaşık yarısının kiraya ve ek masraflara harcanması gerekir. Dörries'e göre, özellikle düşük veya orta gelirli kişilerin korunması gerekiyor: “Bu tür haneler, emeklilik yaşında beklenen düşük emekli maaşları, konut masraflarına yol açmayacağından, ev sahipliğinden özellikle faydalanacaktır.”
Zu Eicken, finansal güvenliğin yanı sıra psikolojik ve duygusal faktörlerin de rol oynadığını söylüyor: “Sahiplik, mülkün tasarımında ve kullanımında daha fazla özgürlük sunuyor ve bu da daha fazla memnuniyete yol açıyor.” Özellikle genç ailelerin kendi dört duvarlarına sahip olma hayalini istediklerini söylüyor.
Sahiplik oranının artması için ne olması gerekir?
Zalewski, “Mülk edinimini teşvik etmek için satın almaya yönelik giriş engellerinin azaltılması gerekiyor” diye talep ediyor. Zu Eicken emlak transfer vergisinde indirim yapılması çağrısında bulunuyor. İlk kez alıcılar için tamamen ortadan kaldırılmalıdır. Günther alternatif olarak bir ödenek öneriyor. Noter ve tapu harçlarının mülkün değerine bağlı olmasını eleştiriyor. Ona göre komisyoncunun komisyonu da en azından kısmen satın alma fiyatından ayrılmalıdır.
Günther, diğer bir aracın indirimli fiyatlı krediler olduğunu söylüyor: “Özellikle nispeten düşük gelirli hanelerin uzun vadeli sabit faiz oranının güvenliğine ihtiyacı var.” Bu 25 yıla kadar olmalıdır. Bu süre içerisinde borcun en az üçte ikisinin ödenmesi mümkün olacaktır. Dörries, hedef grubun öncelikle 25 ila 40 yaş arasındaki kişiler olması gerektiğini ekliyor. Çünkü çalışma hayatları boyunca kredileri ödemek için yeterli zamanları olacaktı. Dörries ayrıca eşitlik eksikliğinin yerini alacak devlet garantili programların oluşturulmasını da öneriyor. Düşük gelirli hanelere yönelik güvenlik fonları da haciz riskini azalttı.
Zaleweski, diğer politika düzenlemelerinin arasında konut arzının genişletilmesi ve inşaat maliyetlerinin azaltılmasının yer aldığını söylüyor. Örneğin zu Eicken'a göre enerji gereksinimleri gevşetilmeli ve çok katlı apartman inşaatları için daha küçük arsa boyutları da sunulmalı. Dörries, örneğin binalara daha fazla kat ekleyerek ve eski mülkleri daha sık yeniden kullanarak şehir içinde daha fazla yoğunlaşma çağrısında bulunuyor. Boş mülklerin daha hızlı kullanıma sunulması gerekiyor. Bu önerilerin tümü satın alma fiyatlarının düşeceği umuduyla bağlantılı.