Mükemmel daireyi bulmak kolay değil. Çünkü hoşunuza giden bir tane bulsanız bile, bunun yine de mali bütçenize uygun olması gerekir. Sorun: Hans Böckler Vakfı'nın yaptığı bir envantere göre, Almanya'nın büyük şehirlerinde yaklaşık 1,9 milyon uygun fiyatlı daire sıkıntısı var. Emlak portalı Immoscout24'ün mevcut “yaşayan barometresine” göre bu durumun kısa vadede değişmesi pek mümkün görünmüyor. Buna göre 2023 yılında kiralar bir önceki yılın aynı dönemine göre mevcut dairelerde yüzde 5,8, yeni dairelerde ise yüzde 7,7 arttı.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Uzun süredir aradıkları daireyi birdenbire kendi kullanacaklarını beyan etmeleri ve kısa bir süre içinde yeni bir şey bulunmasının gerekmesi kiracılar için özellikle kötü bir durumdur. Peki kiracıların ne kadar çabuk taşınmaları gerekiyor ve belki de onların taşınmalarını engelleyebilirler mi?
Kişisel kullanım nedeniyle fesih
Kişisel kullanım nedeniyle fesih nedir?
Ev sahipleri herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini feshedemezler. Alman Kiracılar Birliği'nden Jutta Hartmann şöyle açıklıyor: “Yasaya göre, ev sahibi sözleşmeyi ancak kiracının kiracılığın sona erdirilmesinde meşru bir menfaati varsa feshedebilir.” Buradaki ana kullanım durumu kişisel kullanımdır. Önemli: Hartmann, “Ev sahibi veya akrabalarının kiralanan odaları daire olarak kullanması gerekiyor” diye açıklıyor. Ancak içtihatlara göre, ev sahibinin kiralanan odaları kısmen ikamet amacıyla ve ağırlıklı olarak mesleki amaçlarla kullanmak istemesi bunun için yeterlidir. BGH'ye göre, ikinci bir ev veya tatil evi olarak kullanım amacı bile bireysel durumlarda kişisel kullanım nedeniyle fesih gerekçesi oluşturabilir.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Hartmann'a göre, medeni hukuka tabi bir şirket, hissedarlarından birinin veya akrabalarından birinin yararına kendi ihtiyaçlarını da talep edebilir. Birden fazla ev sahibi varsa, içlerinden birinin odaları kullanmak istemesi yeterlidir. Ancak Alman Kiracılar Derneği'nden bir uzman, bir KG, GmbH, OHG, AG veya kooperatifin konuta ihtiyaçları olmadığı için kendi ihtiyaçlarını karşılayamayacağını söylüyor.
Kimler kendi kullanımlarını kaydedebilir?
Hartmann, Bölüm 573 Paragraf 2 No. 2 BGB'ye göre, “ev sahibi, daireye kendisi, hanesine ait bir kişi veya bir aile üyesi için ihtiyaç duyuyorsa, kiralanan daireyi feshedebilir” diyor. Peki bu düzenlemenin kapsamına tam olarak kim giriyor? Aslında kişisel kullanım, “ev sahibiyle gerçekten yakın kişisel bağların olup olmadığına bakılmaksızın, yasa uyarınca ifade vermeyi reddetme hakkına sahip tüm aile üyeleri” için kaydedilebilir, diyor Hartmann. Bunlar arasında nişanlı, akraba veya kayınvalide ile üçüncü dereceye kadar üçüncü dereceye kadar akraba veya ikinci dereceye kadar sıhri hısım olan veya akraba olanlar yer alır.
Hartmann, ebeveynler, çocuklar, kardeşler, eşler, torunlar, kayınvalideler, biyolojik yeğenlerin ve ev sahibinin veya ev sahibinin kayınbiraderlerinin de yararlanıcılar arasında olduğunu söylüyor. İlginç: Ayrılık bile hakkı sona erdirmiyor.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Hartmann, kişisel kullanımın uzak bir akraba için kaydedilmesi durumunda bunun ancak “kendisi ile akrabası arasında özel bir kişisel veya sosyal bağ olması durumunda mümkün olabileceğini” açıklıyor. Burada şu prensip geçerlidir: Akrabalar ne kadar uzaksa, bağ da o kadar yakın olmalıdır. Eşler, üvey çocuklar, koruyucu çocuklar, ev yardımcıları, bakım personeli veya çocuk bakıcısı gibi hane halkı üyeleri için de kişisel ihtiyaçlar kaydedilebilir.
Kişisel kullanıma yönelik fesih hangi biçimde olmalıdır?
Kira sözleşmesinin kişisel kullanım nedeniyle feshi her zaman yazılı olarak yapılmalıdır. Ev sahibinin veya ev sahibinin kişisel ihtiyaçlarının olduğunu beyan etmesi yeterli değildir. Bunun yerine, karşılaştırma portalı Verivox'a göre fesih, taşınan kişinin adını, belirtilen aile ilişkisini ve kişisel kullanımı kaydetme nedenini içermelidir.
Ayrıca fesih bildiriminde ev sahibinin seçtiği taşınma tarihine ilişkin bir nedenin belirtilmesi ve kiracının itiraz hakkı konusunda bilgilendirilmesi gerekmektedir. Hartmann, “Ev sahibi, fesih mektubunda veya itiraz süresi sonuna kadar kiracıya itiraz olasılığını bildirmemişse, kiracı yine de tahliye anlaşmazlığında ilk duruşma tarihine kadar itirazını beyan edebilir” diyor.
Kiracıların ne kadar sürede çıkması gerekiyor?
Kişisel kullanım için fesih yasal ise, kiracıların belirli süreler içerisinde evden çıkması gerekir. Bu, etkilenenlerin dairede ne kadar süredir yaşadığına dayanmaktadır. Hartmann, “Ev sahibi için ihbar süresi genellikle üç aydır, ancak yaşam alanının teslim edilmesinden bu yana beş ve sekiz yıl geçtikten sonra üç ay uzatılır” diyor.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Taşınmayı önleyebilir misin?
Prensip olarak, kişisel kullanım nedeniyle yapılan fesihlere itiraz etmek kolay değildir. Çünkü: “Kişisel kullanım nedeniyle fesih durumunda, ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracının mülkiyet hakkı ve onun korunmaya değer olan kiracılığın sürdürülmesindeki menfaati ile çelişmektedir” diyor Hartmann. Feshin gerçekten yasal olup olmadığından emin değilseniz aşağıdaki noktaları kontrol edebilirsiniz:
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Başka ne gibi istisnalar olabilir?
Eğer taşınmak kiracı açısından özel bir zorluk yaratacaksa, bu da bir itiraz nedeni olabilir. Hartmann, “Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 574. maddesinin sözde sosyal maddesine dayanarak, kira sözleşmesi uzatılabilir” diyor. Bu madde yakın zamanda Berlin'deki bir davada devreye girdi. Orada bir mahkeme, kişisel kullanım için dava açan kiracıya, uygun fiyatlı konut bulamadığı için iki yıl erteleme kararı verdi; davanın kendisi etkili olsa bile. Kiracı, reddedilen yüzlerce başvuruyla başka bir daire bulamadığını kanıtlamayı başardı.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Uzun süredir aradıkları daireyi birdenbire kendi kullanacaklarını beyan etmeleri ve kısa bir süre içinde yeni bir şey bulunmasının gerekmesi kiracılar için özellikle kötü bir durumdur. Peki kiracıların ne kadar çabuk taşınmaları gerekiyor ve belki de onların taşınmalarını engelleyebilirler mi?
Kişisel kullanım nedeniyle fesih
Kişisel kullanım nedeniyle fesih nedir?
Ev sahipleri herhangi bir sebep göstermeden kira sözleşmesini feshedemezler. Alman Kiracılar Birliği'nden Jutta Hartmann şöyle açıklıyor: “Yasaya göre, ev sahibi sözleşmeyi ancak kiracının kiracılığın sona erdirilmesinde meşru bir menfaati varsa feshedebilir.” Buradaki ana kullanım durumu kişisel kullanımdır. Önemli: Hartmann, “Ev sahibi veya akrabalarının kiralanan odaları daire olarak kullanması gerekiyor” diye açıklıyor. Ancak içtihatlara göre, ev sahibinin kiralanan odaları kısmen ikamet amacıyla ve ağırlıklı olarak mesleki amaçlarla kullanmak istemesi bunun için yeterlidir. BGH'ye göre, ikinci bir ev veya tatil evi olarak kullanım amacı bile bireysel durumlarda kişisel kullanım nedeniyle fesih gerekçesi oluşturabilir.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Hartmann'a göre, medeni hukuka tabi bir şirket, hissedarlarından birinin veya akrabalarından birinin yararına kendi ihtiyaçlarını da talep edebilir. Birden fazla ev sahibi varsa, içlerinden birinin odaları kullanmak istemesi yeterlidir. Ancak Alman Kiracılar Derneği'nden bir uzman, bir KG, GmbH, OHG, AG veya kooperatifin konuta ihtiyaçları olmadığı için kendi ihtiyaçlarını karşılayamayacağını söylüyor.
Kimler kendi kullanımlarını kaydedebilir?
Hartmann, Bölüm 573 Paragraf 2 No. 2 BGB'ye göre, “ev sahibi, daireye kendisi, hanesine ait bir kişi veya bir aile üyesi için ihtiyaç duyuyorsa, kiralanan daireyi feshedebilir” diyor. Peki bu düzenlemenin kapsamına tam olarak kim giriyor? Aslında kişisel kullanım, “ev sahibiyle gerçekten yakın kişisel bağların olup olmadığına bakılmaksızın, yasa uyarınca ifade vermeyi reddetme hakkına sahip tüm aile üyeleri” için kaydedilebilir, diyor Hartmann. Bunlar arasında nişanlı, akraba veya kayınvalide ile üçüncü dereceye kadar üçüncü dereceye kadar akraba veya ikinci dereceye kadar sıhri hısım olan veya akraba olanlar yer alır.
Hartmann, ebeveynler, çocuklar, kardeşler, eşler, torunlar, kayınvalideler, biyolojik yeğenlerin ve ev sahibinin veya ev sahibinin kayınbiraderlerinin de yararlanıcılar arasında olduğunu söylüyor. İlginç: Ayrılık bile hakkı sona erdirmiyor.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Hartmann, kişisel kullanımın uzak bir akraba için kaydedilmesi durumunda bunun ancak “kendisi ile akrabası arasında özel bir kişisel veya sosyal bağ olması durumunda mümkün olabileceğini” açıklıyor. Burada şu prensip geçerlidir: Akrabalar ne kadar uzaksa, bağ da o kadar yakın olmalıdır. Eşler, üvey çocuklar, koruyucu çocuklar, ev yardımcıları, bakım personeli veya çocuk bakıcısı gibi hane halkı üyeleri için de kişisel ihtiyaçlar kaydedilebilir.
Kişisel kullanıma yönelik fesih hangi biçimde olmalıdır?
Kira sözleşmesinin kişisel kullanım nedeniyle feshi her zaman yazılı olarak yapılmalıdır. Ev sahibinin veya ev sahibinin kişisel ihtiyaçlarının olduğunu beyan etmesi yeterli değildir. Bunun yerine, karşılaştırma portalı Verivox'a göre fesih, taşınan kişinin adını, belirtilen aile ilişkisini ve kişisel kullanımı kaydetme nedenini içermelidir.
Ayrıca fesih bildiriminde ev sahibinin seçtiği taşınma tarihine ilişkin bir nedenin belirtilmesi ve kiracının itiraz hakkı konusunda bilgilendirilmesi gerekmektedir. Hartmann, “Ev sahibi, fesih mektubunda veya itiraz süresi sonuna kadar kiracıya itiraz olasılığını bildirmemişse, kiracı yine de tahliye anlaşmazlığında ilk duruşma tarihine kadar itirazını beyan edebilir” diyor.
Kiracıların ne kadar sürede çıkması gerekiyor?
Kişisel kullanım için fesih yasal ise, kiracıların belirli süreler içerisinde evden çıkması gerekir. Bu, etkilenenlerin dairede ne kadar süredir yaşadığına dayanmaktadır. Hartmann, “Ev sahibi için ihbar süresi genellikle üç aydır, ancak yaşam alanının teslim edilmesinden bu yana beş ve sekiz yıl geçtikten sonra üç ay uzatılır” diyor.
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Taşınmayı önleyebilir misin?
Prensip olarak, kişisel kullanım nedeniyle yapılan fesihlere itiraz etmek kolay değildir. Çünkü: “Kişisel kullanım nedeniyle fesih durumunda, ev sahibinin mülkiyet hakkı, kiracının mülkiyet hakkı ve onun korunmaya değer olan kiracılığın sürdürülmesindeki menfaati ile çelişmektedir” diyor Hartmann. Feshin gerçekten yasal olup olmadığından emin değilseniz aşağıdaki noktaları kontrol edebilirsiniz:
- Fesih resmi olarak doğru mu?
- Kişisel kullanımın gerekçesi gerçekten makul mü?
- Ev sahibi veya ev sahibesi gerçekten daireyi kendisi mi kullanmayı, yoksa bir akrabasına mı vermeyi düşünüyor, yoksa kendi kullanımları sadece bir bahane mi?
- Kullanma niyeti makul ve anlaşılır nedenlere dayanıyor mu?
- İddia edilen konut gereksinimi çok mu aşırı?
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Daha sonra okuyun Reklamcılık
Başka ne gibi istisnalar olabilir?
Eğer taşınmak kiracı açısından özel bir zorluk yaratacaksa, bu da bir itiraz nedeni olabilir. Hartmann, “Alman Medeni Kanunu'nun (BGB) 574. maddesinin sözde sosyal maddesine dayanarak, kira sözleşmesi uzatılabilir” diyor. Bu madde yakın zamanda Berlin'deki bir davada devreye girdi. Orada bir mahkeme, kişisel kullanım için dava açan kiracıya, uygun fiyatlı konut bulamadığı için iki yıl erteleme kararı verdi; davanın kendisi etkili olsa bile. Kiracı, reddedilen yüzlerce başvuruyla başka bir daire bulamadığını kanıtlamayı başardı.