Birçok ev sahibi için, gelecek için kendilerini güvence altına alma zamanı geldi. Tüm özel mülk sözleşmelerinin yaklaşık yüzde 30’unun süresi 2041 ile 2050 arasında sona eriyor – bu, önceki ve sonraki on yıllara göre önemli ölçüde daha fazla. Alman Kalıtsal Yapı Hakları Derneği (DERV), “Bu yüksek değer, İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra Almanya’da çok sayıda miras kalan inşaat hakkının verilmiş olmasından kaynaklanmaktadır” diye yazıyor. Kural olarak, sözleşmelerin süresi 99 yıldır.
Özel İnşaatçılar Derneği (VPB) vekili Holger Freitag, yeni bir sözleşme imzalarken, 30 yıla kadar bir zaman ufkuna sahip olmanız gerektiğini söylüyor. Bu, her şeyden önce, örneğin daha iyi enerji verimliliği veya evin iklim dengesi gibi gerekli yatırımlar için planlama güvenliği olduğunda geçerlidir. “Parayı on yıl sonra ‘geri kalan’ bir binaya yatırmaya zorlanmamalısınız, yani tazminat karşılığında mülk sahibine geri verilmesi gerekiyor” diyor.
:format(webp)/cloudfront-eu-central-1.images.arcpublishing.com/madsack/SUXJXPIWORDNBLHNMVWTSMEM5M.png)
Paha biçilemez
Bültenimiz, her Çarşamba enerji krizi ve enflasyonla ilgili değerli ipuçları ve arka plan bilgileriyle size eşlik ediyor.
DERV Genel Müdürü Matthias Nagel, erken görüşmeler için başka bir neden daha veriyor: “O zaman, süre dolduktan sonra tamamen yeni bir sözleşme yapılmasındansa müzakere için daha fazla alan var.” genellikle dostane bir çözüm istedikleri için kiracılara sözleşme uzatma. Freitag, “Birçok konut sahibi tazminat ödemek zorunda değil, bunun yerine erken bir aşamada daha uzun vadeli bir perspektife sahip olmak istiyor ve bu nedenle sözleşmelerin erken uzatılmasıyla da ilgileniyor” diyor.
Mümkün olduğunca erken bir sözleşme uzatma müzakeresi yapın
Ancak mülkte kalmak istemeyenler bile erken bir aşamada sözleşme uzatması için pazarlık yapmalıdır. Bu mali açıdan değerlidir, çünkü satılacak bir evin değeri, üzerinde bulunduğu mülkün kalıtsal yapı hakkının uzun süre geçerli olması durumunda çok daha yüksektir. Freitag, “Kira sözleşmesinin kalan süresi on veya 15 yıl olduğunda, ciddi fiyat indirimleri olmadan neredeyse hiç kimse riski kabul etmez” diyor. Buna ek olarak, kiralama süresi kısaldıkça ilgili alıcılar için finansman giderek daha zor hale geliyor, diyor Nagel: “30 yıldan az kalan vadeye sahip konut sahipleri için bir finansman bankası bulmanız pek mümkün değil.”
Özel mülk sözleşmeleri uzatılırken daha yüksek maliyetler beklenmelidir. Bir yandan, enflasyon tazminatı genellikle fiyatlandırılır. Öte yandan, arazi kirası genellikle sözleşmenin yapıldığı andaki arazi değerine dayanır. Ve son yıllarda önemli ölçüde daha pahalı hale geldi: Federal İstatistik Ofisine göre, fiyatlar yalnızca 2009 ile 2019 arasında neredeyse yüzde 90 arttı. Miras kalan birçok inşaat hakkı sözleşmesi, dönem boyunca düzenli faiz oranı ayarlamaları sağlar. Bununla birlikte, kural olarak, bunlar artan arazi değerlerini telafi etmez. Freitag, özellikle pahalı konumların yüksek arazi kiralarına yol açtığını açıklıyor.
Kalıtsal bina haklarını kim verir?
Konut sahipleri genellikle yerel makamlar, vakıflar ve kiliselerdir. Çiftçiler veya şirketler bazen kalıtsal inşaat hakları da verirler. Tüm arsaların yüzde 5’i şu anda kiralanabilir durumda ve bu eğilim artıyor. Çünkü giderek daha fazla sayıda belediye, her şeyden önce arazi spekülasyonunu engellemek ve uygun fiyatlı konutları mümkün kılmak için, imar ve fiyatlar üzerinde daha büyük bir etki sağlamak istiyor. Birçok şehirde artık kiralık araziler üzerine çok katlı konutlar yapılıyor. Kiliseler ayrıca, bağışçılar belirli toprakları satmalarını yasakladıkları için, genellikle kira kontratlarını tercih ederler. Kalıtsal inşaat hakları olan arsaları tahsis eden herkes, bir defaya mahsus büyük bir meblağ yerine uzun vadede düzenli gelir elde etme avantajına sahiptir.
Bununla birlikte, prensip olarak, miras kalan bina hakkı, mevcut bir evi ucuza satın almayı veya yeni bir ev inşa etmeyi hala mümkün kılmaktadır. Mülkiyet maliyeti olmadığı için, daha az sermaye toplanması veya bankadan borç alınması gerekir. Freitag, “Bununla birlikte, bazı bankalar bazen kalıtsal bir bina hakkıyla konut inşaatı finansmanı için daha kötü koşullar sağlıyor” diyor. Daha yüksek faiz oranları veya daha büyük bir kişisel katkı gerekebilir.
Toprak kirası bir yerden bir yere büyük ölçüde değişir
Ancak böyle bir durumda bile yatırım maliyetleri nispeten düşüktür. Bu amaçla, kiracıya tüm sözleşme süresi boyunca bir kira faizi ödenmesi gerekir. Nagel, “Geliştirme maliyetleri de dahil olmak üzere arazi değerinin yüzde 2 ila 6’sı normaldir” diye açıklıyor. Ortalama olarak, en büyük on Alman şehrinde yaklaşık yüzde 4 gereklidir. Metrekaresi 100 euro arsa değeri ve yüzde 3.1 arsa kirası olan 500 metrekarelik bir mülk için yıllık 1550 euro harcanması gerekiyor.
Kalıtsal inşaat hakkının temeli Kalıtsal Yapı Hakları Yasasıdır (ErbbauRG), Freitag şöyle açıklıyor: “Ancak bu, yalnızca noter tasdikli bir sözleşme aracılığıyla doldurulması gereken çerçeveyi sağlıyor.” yıl ve miras kalan bir üst hakkı sözleşmesinin iadesi veya sona ermesi durumunda binanın değeri için tazminat tutarı. Ayrıca birçok sözleşme, miras kalan yapı hakkının yeniden satılmasında ve yapının tadilatında kat maliklerine ortak karar hakkı vermektedir.
Sözleşme şartları serbestçe seçilebilir
Sözleşme süresi serbestçe seçilebilir, ancak genellikle 70 ila 99 yıl arasındadır. Sözleşmenin imzalanmasından sonra tapu siciline kayıt yapılması gerekmektedir. Kiralanan bir mülk üzerinde bir ev satın alan veya inşa eden herkes yasal olarak binanın sahibidir, ancak binanın sahibi değildir. Ancak kiralanan binalara hak kazananlar, sözleşme süresince binayı satma veya miras alma hakkına sahiptir.
Miras kalan yapı hakkı sözleşmesi uzatılmazsa, taşınmaz üzerindeki yapı, miras kalan yapı hakkını verene düşer. Ev sahipleri bunun için tazminat alıyor. DERV, “Çoğu durumda bu, binanın değerinin üçte ikisine tekabül ediyor” diye yazıyor. Bazen yüzde 100 bile ödenirdi.
Bina, kira sözleşmesi sona ermeden önce de mülk sahibine devredilebilir. Sözde “izinsiz giriş”, örneğin iki yıl boyunca toprak kirası ödenmemişse ortaya çıkar. Miras kalan yapı hakkının sözleşmeye aykırı olarak kullanılması veya iflası halinde bile yapı “gizliliğe düşebilir”. Miras bırakan yapı hakkını veren, bu hakkı aktif olarak ileri sürmelidir. Bununla birlikte, kural olarak, ödeme güçlükleri haciz müzayedesine yol açar. Mülk sahibi için avantaj: Eski sahibinden herhangi bir sorumluluk üstlenmeniz gerekmez.
Özel İnşaatçılar Derneği (VPB) vekili Holger Freitag, yeni bir sözleşme imzalarken, 30 yıla kadar bir zaman ufkuna sahip olmanız gerektiğini söylüyor. Bu, her şeyden önce, örneğin daha iyi enerji verimliliği veya evin iklim dengesi gibi gerekli yatırımlar için planlama güvenliği olduğunda geçerlidir. “Parayı on yıl sonra ‘geri kalan’ bir binaya yatırmaya zorlanmamalısınız, yani tazminat karşılığında mülk sahibine geri verilmesi gerekiyor” diyor.
Paha biçilemez
Bültenimiz, her Çarşamba enerji krizi ve enflasyonla ilgili değerli ipuçları ve arka plan bilgileriyle size eşlik ediyor.
DERV Genel Müdürü Matthias Nagel, erken görüşmeler için başka bir neden daha veriyor: “O zaman, süre dolduktan sonra tamamen yeni bir sözleşme yapılmasındansa müzakere için daha fazla alan var.” genellikle dostane bir çözüm istedikleri için kiracılara sözleşme uzatma. Freitag, “Birçok konut sahibi tazminat ödemek zorunda değil, bunun yerine erken bir aşamada daha uzun vadeli bir perspektife sahip olmak istiyor ve bu nedenle sözleşmelerin erken uzatılmasıyla da ilgileniyor” diyor.
Mümkün olduğunca erken bir sözleşme uzatma müzakeresi yapın
Ancak mülkte kalmak istemeyenler bile erken bir aşamada sözleşme uzatması için pazarlık yapmalıdır. Bu mali açıdan değerlidir, çünkü satılacak bir evin değeri, üzerinde bulunduğu mülkün kalıtsal yapı hakkının uzun süre geçerli olması durumunda çok daha yüksektir. Freitag, “Kira sözleşmesinin kalan süresi on veya 15 yıl olduğunda, ciddi fiyat indirimleri olmadan neredeyse hiç kimse riski kabul etmez” diyor. Buna ek olarak, kiralama süresi kısaldıkça ilgili alıcılar için finansman giderek daha zor hale geliyor, diyor Nagel: “30 yıldan az kalan vadeye sahip konut sahipleri için bir finansman bankası bulmanız pek mümkün değil.”
Özel mülk sözleşmeleri uzatılırken daha yüksek maliyetler beklenmelidir. Bir yandan, enflasyon tazminatı genellikle fiyatlandırılır. Öte yandan, arazi kirası genellikle sözleşmenin yapıldığı andaki arazi değerine dayanır. Ve son yıllarda önemli ölçüde daha pahalı hale geldi: Federal İstatistik Ofisine göre, fiyatlar yalnızca 2009 ile 2019 arasında neredeyse yüzde 90 arttı. Miras kalan birçok inşaat hakkı sözleşmesi, dönem boyunca düzenli faiz oranı ayarlamaları sağlar. Bununla birlikte, kural olarak, bunlar artan arazi değerlerini telafi etmez. Freitag, özellikle pahalı konumların yüksek arazi kiralarına yol açtığını açıklıyor.
Kalıtsal bina haklarını kim verir?
Konut sahipleri genellikle yerel makamlar, vakıflar ve kiliselerdir. Çiftçiler veya şirketler bazen kalıtsal inşaat hakları da verirler. Tüm arsaların yüzde 5’i şu anda kiralanabilir durumda ve bu eğilim artıyor. Çünkü giderek daha fazla sayıda belediye, her şeyden önce arazi spekülasyonunu engellemek ve uygun fiyatlı konutları mümkün kılmak için, imar ve fiyatlar üzerinde daha büyük bir etki sağlamak istiyor. Birçok şehirde artık kiralık araziler üzerine çok katlı konutlar yapılıyor. Kiliseler ayrıca, bağışçılar belirli toprakları satmalarını yasakladıkları için, genellikle kira kontratlarını tercih ederler. Kalıtsal inşaat hakları olan arsaları tahsis eden herkes, bir defaya mahsus büyük bir meblağ yerine uzun vadede düzenli gelir elde etme avantajına sahiptir.
Bununla birlikte, prensip olarak, miras kalan bina hakkı, mevcut bir evi ucuza satın almayı veya yeni bir ev inşa etmeyi hala mümkün kılmaktadır. Mülkiyet maliyeti olmadığı için, daha az sermaye toplanması veya bankadan borç alınması gerekir. Freitag, “Bununla birlikte, bazı bankalar bazen kalıtsal bir bina hakkıyla konut inşaatı finansmanı için daha kötü koşullar sağlıyor” diyor. Daha yüksek faiz oranları veya daha büyük bir kişisel katkı gerekebilir.
Toprak kirası bir yerden bir yere büyük ölçüde değişir
Ancak böyle bir durumda bile yatırım maliyetleri nispeten düşüktür. Bu amaçla, kiracıya tüm sözleşme süresi boyunca bir kira faizi ödenmesi gerekir. Nagel, “Geliştirme maliyetleri de dahil olmak üzere arazi değerinin yüzde 2 ila 6’sı normaldir” diye açıklıyor. Ortalama olarak, en büyük on Alman şehrinde yaklaşık yüzde 4 gereklidir. Metrekaresi 100 euro arsa değeri ve yüzde 3.1 arsa kirası olan 500 metrekarelik bir mülk için yıllık 1550 euro harcanması gerekiyor.
Kalıtsal inşaat hakkının temeli Kalıtsal Yapı Hakları Yasasıdır (ErbbauRG), Freitag şöyle açıklıyor: “Ancak bu, yalnızca noter tasdikli bir sözleşme aracılığıyla doldurulması gereken çerçeveyi sağlıyor.” yıl ve miras kalan bir üst hakkı sözleşmesinin iadesi veya sona ermesi durumunda binanın değeri için tazminat tutarı. Ayrıca birçok sözleşme, miras kalan yapı hakkının yeniden satılmasında ve yapının tadilatında kat maliklerine ortak karar hakkı vermektedir.
Sözleşme şartları serbestçe seçilebilir
Sözleşme süresi serbestçe seçilebilir, ancak genellikle 70 ila 99 yıl arasındadır. Sözleşmenin imzalanmasından sonra tapu siciline kayıt yapılması gerekmektedir. Kiralanan bir mülk üzerinde bir ev satın alan veya inşa eden herkes yasal olarak binanın sahibidir, ancak binanın sahibi değildir. Ancak kiralanan binalara hak kazananlar, sözleşme süresince binayı satma veya miras alma hakkına sahiptir.
Miras kalan yapı hakkı sözleşmesi uzatılmazsa, taşınmaz üzerindeki yapı, miras kalan yapı hakkını verene düşer. Ev sahipleri bunun için tazminat alıyor. DERV, “Çoğu durumda bu, binanın değerinin üçte ikisine tekabül ediyor” diye yazıyor. Bazen yüzde 100 bile ödenirdi.
Bina, kira sözleşmesi sona ermeden önce de mülk sahibine devredilebilir. Sözde “izinsiz giriş”, örneğin iki yıl boyunca toprak kirası ödenmemişse ortaya çıkar. Miras kalan yapı hakkının sözleşmeye aykırı olarak kullanılması veya iflası halinde bile yapı “gizliliğe düşebilir”. Miras bırakan yapı hakkını veren, bu hakkı aktif olarak ileri sürmelidir. Bununla birlikte, kural olarak, ödeme güçlükleri haciz müzayedesine yol açar. Mülk sahibi için avantaj: Eski sahibinden herhangi bir sorumluluk üstlenmeniz gerekmez.